Всё о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома

В многоквартирных домах для крыши и кровли выполняется как капитальный, так и текущий ремонт. Капитальный требует значительных трудозатрат, финансовых вложений. Текущий — это ликвидация небольших дефектов кровельного покрытия – трещин, пузырей, разошедшихся швов, а в случае необходимости — замена частей покрытия, вышедших из строя.

Причины неисправностей

Сначала владельцу помещения необходимо разграничить между собой понятия «крыша» и «кровля». Если первый элемент представляет собой несущую, ограждающую конструкцию, то второй является комплексом специального настила, предотвращающего ее преждевременное изнашивание, и дополнительных частей, таких как горизонтальные и наклонные ребра, карнизный и фронтальный свесы, входящие углы и водосточная система с ее стоками, трубами и воронками. Покрытие и составные компоненты крыши, таким образом, служат для того, чтобы защищать ее от механических (в первую очередь – климатических) воздействий окружающей среды.

К факторам, вызывающим протечки, обычно относятся:

Причины неисправностей
  • неграмотный выбор материалов (низкокачественный рубероид, черепица, металлические листы и др. настилы, а также крепление);
  • недочеты в построении каркаса решетки;
  • создание неработающей системы стока воды, вентиляции, флюгарок и продухов;
  • допущение погрешностей в проектировании всего сооружения;
  • игнорирование подвижности фундамента;
  • утеплительные (во время жары из-за переизбытка конденсата и нарушенной гидроизоляции), «снеговые» или «дождевые» причины (в зимний и осенний сезоны соответственно при большом количестве осадков).

Важная информация! Использовать и новые, и традиционные технологии для самостоятельного ремонта мягкой кровли можно лишь тогда, когда вся поверхность повреждена не более чем на 40%. В остальных случаях потребуется проводить капитальное переоборудование крыши, для которого понадобится или обученная строительная команда, или, как минимум, еще один человек-помощник.

Как выполнить устройство и ремонт обрешётки и настила кровли

Работы по ремонту обрешётки и настила кровли в заселённых домах должны выполняться отдельными участками из заранее заготовленных элементов с принятием необходимых мер против промокания перекрытий.

Работы по смене или ремонту обрешётки и настилов для свесов кровли выполняют с соблюдением следующих указаний:

  1. до разборки покрытия крыши — снимать установленные на них радиотелевизионные антенны, приёмные мачты и другие устройства;
  2. разборку конструкций крыш выполнять после снятия в данном месте кровли и принятия необходимых мер предосторожности против возможного обрушения крыш и падения людей;
  3. всю пораженную гнилью обрешётку и свесы немедленной удалять с чердака, а годные элементы отбирать для дальнейшего использования;
  4. размеры сечения элементов обрешётки и настилов свеса принимать в соответствии с размерами заменяемых конструкций;
  5. тип обрешётки стропил принимать в зависимости от материала кровли.

Основной нагрузкой для настилов и обрешетки кровли являются их собственный вес, вес кровельного покрова и снега.

Шаг бруса обрешетки (рис.1 ) зависит от типа кровли:

  • для стальной кровли он обычно равен 250 мм,
  • для металлочерепицы в зависимости от типа листов — 350…400 мм,
  • для цементно-песчаной черепицы — 375 мм.

Каким рубероидом лучше покрыть крышу: основные виды

В настоящее время на рынке кровельных материалов существует три основных типа рубероида для кровли. Первый из них – это обычный традиционный рубероид для крыши – тот, какой изготовлен по старым стандартам. Он представляет собой специальный вид картона, на обе стороны которого нанесено покрытие из битума. Это самый недорогой вид рубероида. Но прочность его не слишком высока, под воздействием факторов внешней среды (колебаний температуры, осадков) в нем довольно быстро могут возникнуть повреждения. Поэтому как самостоятельный вид кровли его лучше не использовать – только как прокладочный слой между основанием крыши и жесткой кровлей.

Читайте также:  Как правильно утеплить чердак в частном доме с холодной крышей

Выбирая, какой рубероид для крыши дома лучше, обратите внимание на еврорубероид, это более качественный материал, он пользуется самой большой популярностью среди строителей. Технология его изготовления отличается от традиционной в сторону упрочнения этого материала. Наружная (верхняя) поверхность еврорубероида покрывается специальной посыпкой из гранитной или базальтовой крошки. На внутреннюю (нижнюю) поверхность наносят антиадгезионную пленку с силиконовой смазкой. Она не дает свернутому в рулон материалу склеиваться, что существенно облегчает работу с ним. Кроме того, при укладывании еврорубероида эта пленка является своего рода индикатором нужной температуры разогрева битума, с помощью которого рубероид приклеивается к поверхности крыши. Если она плавится – битум достаточно горячий, и укладка будет успешной. Если нет – его нужно еще нагревать. В силу перечисленных технологических особенностей, еврорубероид является более прочным и эластичным по сравнению с обычным рубероидом. Это существенно повышает его долговечность.

Наконец, третий вид рубероида – самоклеящийся. Это материал нового поколения. Его нижняя поверхность покрыта слоем самоклеящегося полимерного битума. Чтобы битум не пересыхал при хранении, его покрывают тонкой полиэтиленовой пленкой или защитным слоем алюминиевой фольги. Перед работой нужно лишь удалить этот защитный слой, а затем сразу наложить материал на поверхность крыши и хорошо разровнять. Никаких дополнительных операций не потребуется. Укладывать его желательно в теплое время года, тогда естественный разогрев на солнце еще более усилит прочность склейки.

Определившись с тем, какой рубероид для крыши лучше, нужно определиться, сколько вам материала потребуется. А это зависит от того, будете вы выполнять локальную замену или полностью перестилать кровлю.

Далее описывается, как правильно укладывать рубероид на крышу, если вы перестилаете материал на отдельных участках

Выполнение монтажа мягкой кровли

До того, как сделать мягкую кровлю своими руками, надо убедиться в наличии прочного основания. Согласно технологии монтажа данного материала, выполнять работу можно при конкретных погодных условиях.

При несоблюдении рекомендаций от производителей продукции, могут возникнуть проблемы:

Выполнение монтажа мягкой кровли
  1. Выполняя монтаж при температуре воздуха меньше плюс 5 градусов, самоклеющийся слой, имеющийся с обратной стороны черепицы, не может плавиться самостоятельно. Чтобы это сделать в принудительном порядке, потребуется применение строительного фена или газовой горелки. Но расплавление битума отразится на сроках монтажа мягкой кровли.
  2. Когда укладка этого материала производится при температуре, превышающей 25 градусную отметку, самоклеящийся слой начинает сильно плавиться и стекать по скату вниз. При высоком температурном режиме происходит деформация кровельного покрытия.
  3. Если выполнять монтажные работы в условиях повышенной влажности, это негативно отразится на долговечности обрешетки, стропил и самой черепицы по причине загнивания.

Составленная производителями инструкция монтажа мягкой кровли своими руками предписывает, что делать это следует исключительно при температуре воздуха от 5 до 15 градусов, когда стоит сухая погода.

Гидробарьер

Для того чтобы уберечь от влаги теплоизоляционный слой и предотвратить протекание кровли проводится укладка гидроизоляционного слоя.

Это обязательный этап, пренебрегать им нельзя. Рассмотрим, как правильно крыть крышу гидроизоляцией.

Под кровлю профнастилом лучше выбирать современные гидроизоляционные материалы. Широко используются как мембранные, так и полипропиленовые пленки. Технология их укладки очень проста.

Если планируется просто перекрытие крыши профнастилом, ранее покрытой другим материалом, то никакого смысла использовать мембрану нет. Плотную толстую полиэтиленовую пленку стелят сверху старого изоляционного слоя, например, рубероида.

В любом случае крепление гидроизоляции происходит с помощью степлера, а стыки проклеиваются строительным скотчем.

Что является обоснованием для выполнения таких работ?

Постановлением Госстроя РФ от 27-09-2003 ФЗ-170: установлены условия надёжной работы узлов и элементов кровельного покрытия ().

Читайте также:  Как покрыть крышу металлочерепицей своими руками правильно

Защитные покрытия, стальные связи, несущие конструкции, уплотнения неисправных лежачих, стоячих фальцев кровель листовой стали считаются причиной дефекта крыши. Они подлежат устранению, что характеризует обоснование проведению работ по КР МКД.

Причиной замены элементов кровли могут быть старение материала и ухудшение его физико-химического состояния. Это влияет на надёжность узлов и конструкций, они становятся хрупкими, не устойчивыми, не прочными конструкциями. Не выдерживают нагрузок дождевых и снеговых осадков.

Основные процессы нарушений целостности и надёжности материала крыши, которые являются обоснованием для ремонта:

  • Прогнившие состояние стропил, опорных узлов каркаса деревянной крыши.
  • Течь кровли вследствие разрушения слоя рубероида мягкой кровли, шифера и металла деревянной крыши; разрушение конька, фронтона, нарушение герметичности стыкового узла фальца металлической крыши.
  • Выполнение текущего и аварийного ремонта не качественными строительными материалами, или физическое старение проектных простоявшие длительный срок материалов.
  • Разрушение или обветшание конструкции из-за ветра, снеговых нагрузок, от долгого срока службы конструкции и материалов.
  • Появление дефектных участков кровли, не пригодных для использования. Материалы и детали конструкции становятся не пригодными к дальнейшему применению.

Виды защитного покрытия

Вяжущие, которые используются при производстве рулонных кровельных материалов, требуют защиты от воздействия погодных факторов. В качестве защитного слоя используется посыпка разной степени помола:

Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия
  • крупнозернистая (К);
  • мелкозернистая (М);
  • пылевидная (П);
  • чешуйчатая (Ч);
  • специальные стойкие к щелочам или кислотам.
Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия

Крупнозернистая посыпка не только защищает, но и придает декоративный вид

Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия

В маркировке буква, отображающая тип посыпки, стоит третей. Рулонные материалы, использующиеся для подкладки, посыпаются с обоих сторон мелкозернистой или пылевидной присыпкой. Ее задача — не дать склеиться в рулоне.

Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия

На тыльную сторону кровельного рулонного материала тоже наносится мелкозернистая или пылевидная крошка, а на лицевую — крупнозернистая или чешуйчатая, которая не только защищает покрытие, но и придает ему более привлекательны вид. Для придания еще более эстетичного вида, посыпку красят в разные цвета. Обычно это красный, серый, бордовый, коричневый, зеленый и синий цвета.

Виды защитного покрытия
Виды защитного покрытия

Профилактика

Техническое обслуживание кровли предполагает выполнение определенного набора профилактических мероприятий.

Если на полимерном покрытии металлической кровли возникли какие-то дефекты, их необходимо очистить от грязи и в два слоя покрыть краской по металлу. Нитрокраски в этом случае использовать запрещено.

Чтобы исключить коррозию листов оцинкованной стали, их следует регулярно обрабатывать антикоррозийными составами и красить.

Профилактика

Чтобы избежать коррозии на срезе стальных кровельных листов, срезы рекомендуется прокрасить сразу же после завершения укладки кровельного материала.

При обнаружении ржавчины следует:

  • обработать заржавевшее место преобразователем;
  • очистить его и обезжирить;
  • покрасить.

За чей счет и кто осуществляет?

Если ваша крыша прохудилась, то, конечно же, вы задаетесь вопросом: кто же будет производить капитальный ремонт крыши многоквартирного дома — за чей счет?

Можно ли будет взять средства управляющей компании на текущий ремонт кровли?

Как разъяснено ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28, подп. «а» п. 30 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от N 491, владельцы помещений должны сами содержать свое имущество, а крыша многоквартирного дома как раз к нему и относится.

Статья 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
  2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
  3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от N 160-ФЗ, от N 237-ФЗ)
  4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. (часть четвертая введена Федеральным законом от N 261-ФЗ)
Читайте также:  Как покрыть крышу гаража профнастилом своими руками

III. НЕСЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩИХ РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

  28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

30. Содержание общего имущества обеспечивается: а) собственниками помещений — за счет собственных средств;

Ежемесячные платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД распределяются пропорционально, в зависимости от квадратуры приватизированной площади. Кроме этого, п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ обязывает владельцев оплачивать и взносы на капремонт.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 2) взнос на капитальный ремонт;

Если накопленных средств недостаточно, то следует организовать общее собрание собственников, чтобы принять решение об увеличении платы (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если денег все равно мало, то управляющая компания не сможет уйти от ответственности за нерешенный вопрос относительно приведения в должный порядок крыши дома и должна попытаться изыскать средства, обратившись в Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Нужно ли обращаться в сторонние организации или проводить самостоятельно?

Так как многоквартирные дома являются по большей части многоэтажными, то капремонт крыши многоквартирного дома придется выполнять на значительной высоте.

Кроме того, кровельные работы относятся к тем, которые выполняются специализированными организациями, где рабочие проходят регулярно необходимые инструктажи и имеют навыки проведения трудовых операций на высоте.

Своими силами можно делать только самые элементарные процедуры, а комплексный текущий, а тем более, капитальный ремонт стоит поручить сторонней организации, которая и будет нести ответственность за соблюдение техники безопасности и охрану труда.

Рубероид, как гидроизоляция крыши

Наверняка вы знакомы с битумным рулонным продуктом под названием рубероид. Он представляет собой тяжелый рулон битума, в основание которого входит стеклоткань. Совсем недавно технология производства данного материала поменялась и натуральную целлюлозу, которая является основным компонентом, заменили на стеклоткань. Благодаря этому, продолжительность эксплуатации рубероида возросла в несколько раз.

Рубероид, как гидроизоляция крыши

Несмотря на то, что рубероид обладает отменными гидроизоляционными качествами, его редко можно встретить в качестве слоя в кровельном пироге скатной крыши. Дело в том, что на морозе он становится чересчур хрупким и при малейшей деформации может треснуть. Такое поведение неприемлемо для качественной гидроизоляции. Кроме этого повредить полотно рубероида довольно просто и при сильном натяжении он может порваться.